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关于“理顺我市小区物业管理机制”重点提案办理协商情况的建议

2017-01-04    字号::

  5月下旬至6月上旬,龙8就“理顺我市小区物业管理机制”开展重点提案办理协商活动。陈欣副主席带领委员视察住宅小区管理,并专题走访了梅列区人民法院。615日下午,召开了市住建、民政、物价等16个部门负责人和相关单位代表参加的协商座谈会,听取了市政府办和住建局关于重点提案办理情况及我市物业管理工作情况的介绍。 

  通过视察走访座谈,重点提案单位代表和政协委员对市政府及其部门提案办理工作表示满意,对物业管理工作取得实效充分肯定,但也分析了存在的问题。一是物业管理条例不到位,物业行业发展艰难。市物协2015年对55家物业调查统计,20122014年度累计欠交物业服务费2033万元。有的住宅小区物业公司因欠费等原因撤离后,再无物业企业应聘入驻。二是物业管理工作协调力量薄弱。市区现有56家服务企业,近60个业委会和150个物业服务项目,市级与两区专职从事物业行业管理的工作人员不超过5人,大部分乡镇、街道和社区居委会尚未将物业监管协调职责纳入日常工作范围。三是物业服务合同纠纷案件呈上升态势。据梅列区人民法院统计,2014年,该院受理此类案件125件;2015年,受理371件,同比上升196.8%2016年,1-5月份,受理91件,同比上升73.5%。该类案件90%以上是由于业主不满意物业服务质量而引发的。为进一步做好物业管理工作提出以下建议: 

  一、及时健全地方物业管理法律法规。及早出台《三明市物业管理条例》。据了解,省内其他设区市以人大立法、政府规章等方式完成了地方物业管理条例制定、出台工作。市住建局已开展了前期工作并草拟了《三明市物业管理条例》。建议及时出台物业管理地方法规;出台扶持物业行业发展政策。为规范提升物业管理水平,形成齐抓共管的局面,建议市政府可先期出台扶持物业行业发展的规范性文件。完善物业收费办法和标准。对2016年月1日起试行的物业收费办法和标准,要及时收集各方意见建议,进一步完善,增强物业服务标准评判可操作性,落实业主自治管理。 

  二、共识共为,提升物业规范管理水平。要深化共识促共为。加强物业管理不仅涉及开发建设单位、物业服务企业和业主,而且涉及民政、公安、执法、环保、工商、卫生、消防、街道、社区等有关部门单位以及水、电、气、通讯等单位,利益诉求群体复杂,需要各方配合支持。建议市住建局牵头开展的“2016物业管理年”活动,要持续推进,扎实开展。要扩大物业管理覆盖范围。规范新建小区物业管理,推进改造后的老住宅区物业管理,积极倡导和推动小区成立业委会,选聘物业企业进行物业管理,扩大物业管理覆盖面。要总结经验,提高治理能力,建立市、县(市、区)、街道(乡、镇)、社区(村)四级物业管理协调体系,明确职责,落实责任,加强监管,多渠道保障经费。强化物业公司自身建设,推动我市物业管理走上专业化、规范化、市场化发展道路。梅列区三路社区居委会探索的 “三位一体”工作模式值得总结、试行。 

  三、加强行业自律管理,完善沟通渠道和方式。加强从业人员培训。进一步开展物业从业人员的培训和继续教育工作,提高服务能力。加强服务礼仪规范培训,注重礼仪礼节,提升品质服务。加强考核,完善激励机制,提升服务质量。加强部门外部考评和企业内部考核,建立与企业收费、晋级相联系的激励机制。坚持以人为本,重视不同层次业主的个性需求,提供精细化服务。加强沟通,化解纷争。物业企业要积极建立与业主、业主委员会沟通联系渠道和方式,融洽关系,消除误会和隔阂,提高业主满意度。注重诚信建设。相关部门单位要持续开展物业公司诚信创建评比活动,督促物业企业公开费用收支状况,主动、自觉地接受业主或业主大会的质询。 

  四、强化物业设施源头管理,完善配套设施建设。发挥城市规划的引领作用。在房地产项目前期规划设计时,监管部门就应提前介入,提出合理性建议,供开发企业采纳,特别是水、电、电梯、绿化、道路、燃气、通讯、车位等住户关注度高、对生活影响大的设施系统规划设计要严格把关。进一步落实《物业承接查验办法》,规范流程,明确责任。严格落实工程竣工联合验收责任,强化建设、勘察、设计、施工和工程监理单位等主体质量责任,杜绝项目“带病”交付。培育引入第三方机构介入物业承接查验全过程,减少开发遗留问题及项目进退中的交接问题。试行街道、社区、业主共同参与物业设施移交,由社区牵头组织开展交付监督。对物业承接查验中隐瞒问题的物业企业,记入诚信档案,并由行业主管部门追究相关责任。建立房地产开发企业物业设施质量保修金机制。实行保修期内质量预警制度,街道(乡镇)、社区(村)参与资金监管,将物业设施质量作为质量保修金返还和提取的主要依据,为交付后的物业管理服务顺利开展提供保障。 

  五、发挥业委会作用,履行好职责。街道、社区要引导选好业委会。各街道、社区应依法依规对业委会选举程序和候选人条件进行严格审核,及时纠正违规行为。组织推选出遵纪守法、责任心强、公正廉洁、公信力强、具有较强组织能力并具备履职时间的候选人,为小区自治管理提供组织保障。继续抓好业委会成员培训工作。要继续定期开办业委会成员培训班,提高其履职能力,提升业委会对小区事务的管理水平和决策的公正性。规范业委会工作,提高自我管理的能力。学习借鉴其他城市的经验,给予启动资金的支持、引入业委会委员薪酬服务机制等做法。街道办事处要加强指导业主大会和业委会对公共物权收益、筹集的工作经费以及补助费、专项维修资金等资金监管,帮助健全规范收支使用制度。业委会在年度或换届时,要委托第三方机构对小区物业财务进行审计,公告审计结果,接受业主的监督和质询。 

  六、加大宣传力度,提高依法治理能力。要开展普法宣传。行政主管部门、社区、物业企业要多载体的开展宣传,尤其对新住户要加强物业管理法律知识宣传。通过普法,逐步形成依法开展物业管理,依法维护权益的通畅渠道和方式。注重发挥媒体作用,做好释疑解惑工作。建议在三明日报、政府网站开设物业管理专栏,让社会各界了解政策,积极回应各方诉求,引导客观、理性地参与物业管理活动,共同营造有利于物业管理事业发展的良好环境。加大依法管理宣传。执法部门对改变住宅用途、违规装饰装修、违章搭建、侵占消防设施等行为要加大处罚力度,媒体要对典型案例及时宣传,凝聚促进我市物业管理良好发展的正能量。 

  七、切实解决物业费拖欠问题。积极开展物业费清欠试点工作,保障物业企业和按时交费业主的合法权益。研究制定防控欠费行为发生的具体规定。尝试推行欠费公示制度、欠费业主黑名单制度,促进欠费问题有效化解。(龙8教科文卫体委 

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